5,0 · 286 recenzii 0351 431 033
Lecție · Pentru tine

Creditul ipotecar

Creditul ipotecar e împrumutul cu care îți cumperi sau îți construiești casa, iar casa rămâne garanție până la ultima rată. Se dă pe 20–30 de ani și are cea mai mică dobândă dintre creditele pentru persoane fizice.

  • Verificat la 29 octombrie 2026
  • 5 min de citit
  • Răspunde: Geanina Corneanu

Pe scurt

  • Se dă pe 20–30 de ani, cu casa pusă garanție (ipotecă).
  • Avansul minim, la un credit în lei: 15 % din valoarea casei dacă nu ai deja o locuință, 25 % dacă ai.
  • Compari ofertele după DAE și după totalul de plată, apoi te uiți la ce se întâmplă cu rata după perioada fixă.

Pe limba ta

Seamănă cu o chirie plătită pentru propria casă. Din fiecare rată, o parte e prețul banilor (dobânda), iar restul îți aduce înapoi câte o bucată din casă. La început bucățile sunt mici; spre final, aproape toată rata e a ta. După ultima rată, ipoteca se radiază și casa e doar a ta.

Ce este creditul ipotecar?

Creditul ipotecar e împrumutul cu care cumperi, construiești sau renovezi o locuință. Banca îți dă banii, iar casa rămâne garanție până la ultima rată: dacă rata încetează să mai fie plătită, banca poate vinde casa ca să-și recupereze banii. Pentru că e garantat, are dobânda cea mai mică dintre creditele pentru persoane fizice și cea mai lungă durată.

Două reguli ale Băncii Naționale stabilesc cât poți lua. Prima e avansul: la un credit în lei, cel puțin 15 % din valoarea casei dacă e prima ta locuință și 25 % dacă ai deja una. A doua e gradul de îndatorare: toate ratele tale la un loc pot lua cel mult 40 % din venitul net, iar la creditul pentru prima locuință, 45 %.

Dobânda e, de obicei, fixă în primii ani (3, 5 sau 10), apoi devine variabilă: IRCC plus marja băncii. Banca Națională publică IRCC în fiecare trimestru, așa că, după perioada fixă, rata se poate schimba de patru ori pe an.

Cum funcționează

  1. Afli ce sumă susține venitul tău: toate ratele la un loc, cel mult 40 % din venitul net (45 % la prima locuință).

  2. Alegi casa și strângi avansul: cel puțin 15 % din valoarea ei, dacă e prima ta locuință.

  3. Banca evaluează casa printr-un evaluator autorizat, analizează dosarul și îți dă oferta, cu formularul european de informații.

  4. Semnezi la notar contractul de credit și ipoteca, iar ipoteca se notează în cartea funciară.

  5. Plătești rata lunar. După perioada fixă, dobânda devine IRCC plus marja din contract.

Simulator

Unde merg banii din rată

Mută cursoarele și vezi rata, totalul și cât din fiecare rată e dobândă, an de an.

Exemplu cu cifre

Exemplu reprezentativUn credit de 300.000 lei pe 25 de ani
Dobânda orientativă, fixă pe toată perioada
5,79 % pe an
Rata lunară
~1.895 lei
Comisionul de analiză
900 lei, o dată
DAE
5,98 %
Total de plată
569.273 lei

Calcul cu aceeași dobândă pe toată perioada. Dacă dobânda e fixă doar 5 ani, după aceea, la IRCC de azi (5,57 %) și o marjă de 2,10 %, rata ar ajunge la ~2.195 lei.

Ce costă

  • Dobânda: fixă la început, apoi IRCC plus marja băncii.
  • Comisionul de analiză a dosarului și evaluarea casei.
  • Asigurările: PAD, obligatorie prin lege, asigurarea facultativă a locuinței și, de multe ori, asigurarea de viață.
  • Notarul, înscrierea ipotecii în cartea funciară și, la final, radierea ei.

La ce să fii atent

  • Compară ofertele după DAE și după totalul de plată, la aceeași sumă și aceeași perioadă.
  • Întreabă ce marjă se aplică după perioada fixă: de ea depinde rata pentru restul anilor.
  • Fă testul de rezistență: rata după perioada fixă, cu dobânda mai mare cu 2 puncte și venitul mai mic cu 10 %.
  • Păstrează deoparte cel puțin trei rate, pentru lunile grele.

Ce întrebi înainte să semnezi

Ia lista cu tine la bancă, la asigurător sau la noi. Răspunsurile îți arată dacă oferta e pentru tine.

  1. Cât e dobânda fixă și pe câți ani?
  2. Ce marjă se adaugă la IRCC după perioada fixă?
  3. Ce comisioane am, o dată și lunar?
  4. Ce asigurări sunt obligatorii și pot alege eu asigurătorul?
  5. Cât costă dacă rambursez mai devreme?

Întrebări frecvente

Cât avans îmi trebuie pentru un credit ipotecar?

La un credit în lei, cel puțin 15 % din valoarea casei, dacă e prima ta locuință, și 25 %, dacă ai deja una. Avansul se calculează din valoarea casei stabilită de evaluator, nu din suma creditului: la o casă de 352.900 de lei, 15 % înseamnă ~52.900 de lei.

Ce e mai bine: dobânda fixă sau cea variabilă?

Dobânda fixă îți dă o rată sigură pe câțiva ani și te apără dacă dobânzile cresc. Cea variabilă urmează IRCC: poate scădea, dar poate și crește. Contează cât de mult te deranjează o rată care se schimbă și ce marjă primești după perioada fixă.

Pot plăti creditul ipotecar mai devreme?

Da, oricând, integral sau parțial. La dobânda variabilă, fără niciun comision. La cea fixă, banca poate cere o compensație de cel mult 1 % din suma plătită în avans, dacă mai e peste un an până la final, și de 0,5 %, dacă mai e mai puțin.

Ce acte îmi trebuie pentru dosar?

De obicei: actul de identitate, dovada venitului (adeverință sau extrase de cont), actele casei (antecontractul sau contractul, extrasul de carte funciară) și raportul de evaluare. Lista exactă o dă fiecare bancă; o pregătim împreună, ca să umbli o singură dată.

Până la ce vârstă pot avea credit ipotecar?

De regulă, ultima rată trebuie să vină până la 70 de ani. La 45 de ani poți lua credit pe 25 de ani; la 52 de ani, pe cel mult 18 ani.

Verifică-te

Trei întrebări. Lecția se bifează singură.

Un credit de 300.000 lei pe 25 de ani, la 5,79 % pe an. Cât plătești în total, cu tot cu dobânda?

Răspunsul și explicația apar aici, în pagină.

Mai multe întrebări în nivelul 3 al jocului, „Înțeleg oferta”. Joacă nivelul

Ai terminat lecția?

Bifează lecția și treci la următoarea. Progresul rămâne pe dispozitivul tău.

Termeni din lecție

AvansulGradul de îndatorareIRCCMarja bănciiDobânda fixăFormularul european de informațiiIpotecaCartea funciarăComisionul de analizăPADDAEDobânda variabilă

Mai citește

Toate cele 28 de lecții