Să știi pe ce dai banii.

01Dobândă fixă sau variabilă?

Dobânda fixă rămâne aceeași pe o perioadă stabilită în contract (de regulă 3, 5 sau 10 ani), apoi trece la variabilă. Plătești, de obicei, puțin mai mult la început pentru liniștea că rata nu se mișcă.

Dobânda variabilă la creditele în lei se calculează ca IRCC + marja băncii. IRCC este indicele de referință publicat de Banca Națională o dată la trei luni, pe baza tranzacțiilor dintre bănci; marja e partea fixă a băncii, scrisă în contract. Când IRCC urcă, urcă și rata ta; când coboară, coboară și ea.

Întrebarea corectă nu e „care e mai bună?”, ci „cât aș putea duce rata dacă dobânda crește cu 2–3 puncte?”. Dacă răspunsul te sperie, perioada fixă mai lungă e felul tău de a cumpăra predictibilitate. Și mai întreabă: ce dobândă se aplică după perioada fixă și cum se calculează.

02Avansul: cât trebuie și de ce contează

La un credit în lei, avansul minim este 15 % din valoarea imobilului, după regulile Băncii Naționale, dacă nu ai deja o locuință în proprietate. Dacă ai deja o locuință, avansul minim urcă la 25 %. La creditele în euro, avansul minim este 20 % dacă ai venituri în euro și mai mare dacă nu ai.

Avansul nu e doar o condiție: un avans mai mare înseamnă o sumă împrumutată mai mică, deci o rată mai mică și, la multe bănci, o dobândă puțin mai bună. Pune în calcul că, pe lângă avans, ai de plătit notarul, evaluarea imobilului și taxa de analiză a dosarului — bani care nu intră în credit.

03DAE: cifra care adună tot

DAE (dobânda anuală efectivă) este costul total al creditului, exprimat ca procent pe an: dobânda, comisioanele băncii și asigurările obligatorii pe care banca le cunoaște la semnare. Două oferte cu aceeași dobândă pot avea DAE diferite, pentru că una are comision de analiză sau o asigurare mai scumpă.

Când compari oferte, compară DAE la aceeași sumă și aceeași perioadă. Și cere mereu costul total în lei: cât plătești, în total, până la ultima rată.

04Gradul de îndatorare: cât susține venitul tău

Banca adună toate ratele tale lunare — creditul nou, creditele existente, cardurile de credit, ratele la magazine — și le raportează la venitul tău net. Regula Băncii Naționale: ratele nu pot depăși 40 % din venitul net. Pentru prima locuință, dacă nu ai avut niciodată o locuință în proprietate, limita este 45 %.

Exemplu: la un venit net de 9.000 lei și rate existente de 500 lei, mai ai loc pentru o rată de cel mult 3.100 lei (40 %) sau 3.550 lei (45 %, prima locuință). Băncile pot fi mai prudente decât limita legală, mai ales la venituri variabile.

05Costurile de pe lângă credit

• Evaluarea imobilului — făcută de un evaluator agreat de bancă.
• Notarul — contractul de vânzare și ipoteca.
• Taxa de analiză a dosarului, acolo unde există.
• Asigurarea locuinței — cea obligatorie prin lege (PAD) și cea facultativă, cerută de bancă pe toată perioada creditului.
• Asigurarea de viață — nu e obligatorie prin lege; unele bănci o cer sau o răsplătesc cu o dobândă mai mică. Ai dreptul să vii cu o poliță de la alt asigurător, cu acoperire echivalentă.

06Ce întrebi, pe scurt

1. Care e perioada cu dobândă fixă și ce dobândă vine după?
2. Care e DAE și costul total, pentru suma și perioada mea?
3. Ce comisioane sunt: analiză, administrare, rambursare anticipată?
4. Ce asigurări îmi cereți și pot veni cu a mea?
5. Ce se întâmplă dacă vreau să plătesc mai repede?

Noi punem aceste răspunsuri pe masă, pentru fiecare ofertă comparată, în aceleași unități. Tu hotărăști.

01Când merită, de obicei

• Mai ai mulți ani din credit și găsești o dobândă clar mai mică: economia se adună lună de lună.
• Ai mai multe rate (card, nevoi personale, rate la magazine) și vrei una singură, mai ușor de urmărit.
• Rata actuală a crescut odată cu dobânda variabilă și vrei o perioadă fixă, ca să știi la ce te aștepți.

02Ce costă mutarea

• Comisionul de rambursare anticipată la creditul vechi: dacă ești în perioadă cu dobândă variabilă, legea nu permite niciun comision; în perioadă cu dobândă fixă, cel mult 1 % din suma rambursată (0,5 % dacă a mai rămas un an sau mai puțin).
• La creditele pentru casă: evaluarea imobilului și notarul pentru noua ipotecă.
• Taxa de analiză și, uneori, asigurări noi la noua bancă.

Calculul e simplu: (rata veche − rata nouă) × lunile rămase − costurile mutării. Dacă rezultatul e clar pozitiv, merită. Calculatorul nostru de refinanțare face exact acest calcul, cu cifrele tale.

03Cinci greșeli pe care le vedem des

1. Compari dobânda, nu DAE. O dobândă mai mică cu un comision de analiză mare poate costa, în total, mai mult.
2. Lungești perioada ca să scadă rata — și plătești mai mult în total. Rata mică nu e același lucru cu creditul ieftin.
3. Refinanțezi aproape de final. În ultimii ani plătești mai ales principal; economia la dobândă e mică, iar costurile mutării rămân.
4. Ignori costurile mutării și descoperi notarul și evaluarea după ce te-ai hotărât.
5. Iei bani în plus „că tot ești acolo”, fără un scop clar. Suma în plus e tot credit, cu tot cu dobândă.

04Ce întrebi înainte

1. Cât mai am de plătit, în total, dacă rămân unde sunt?
2. Cât aș plăti, în total, la noul credit, cu tot cu costurile mutării?
3. Perioada rămâne aceeași sau se lungește?
4. Ce comision de rambursare anticipată am la creditul vechi, acum?

Îți punem cele două totaluri unul lângă altul, în lei. Dacă nu merită, îți spunem și asta.

01Dacă ești salariat

• Actul de identitate (și al soțului/soției, dacă veniți împreună).
• Dovada venitului: adeverința de salariu pe formularul băncii sau extrasele de cont pe ultimele 3–6 luni. Multe bănci verifică venitul și direct la ANAF, cu acordul tău, ceea ce scurtează drumurile.
• Contractele creditelor existente sau graficele lor, dacă refinanțezi.

02Dacă ai PFA, profesie liberală sau venituri din chirii și dividende

• Declarația unică pe ultimii doi ani și dovada plății impozitelor.
• Extrasele de cont prin care încasezi.
• Pentru chirii: contractele de închiriere înregistrate; pentru dividende: hotărârea de repartizare și dovada încasării.

La venituri variabile, băncile iau în calcul de obicei o medie și, uneori, doar o parte din ea. Îți spunem dinainte cum se vede venitul tău în ochii fiecărui finanțator.

03Dacă ești firmă

• Certificatul de înregistrare și actul constitutiv la zi.
• Bilanțurile pe ultimii doi ani și o balanță recentă (de obicei pe luna trecută).
• Extrasele de cont pe ultimele luni, de la toate băncile.
• Certificatul de atestare fiscală — să nu ai datorii restante la stat.
• Pentru investiții: oferta sau devizul pentru ce cumperi; pentru leasing, oferta furnizorului este de ajuns.

04Pentru casă, în plus

• Antecontractul sau oferta vânzătorului, cu prețul și termenul.
• Actele imobilului: titlul de proprietate, extrasul de carte funciară, planul cadastral.
• Raportul de evaluare — îl comandă banca, printr-un evaluator agreat; tu îl plătești.

05Ce nu îți trebuie la început

Pentru prima discuție îți ajung cifrele tale: venitul și ratele de acum. Taxele și evaluarea vin după ce știi la ce bancă mergi și cu ce condiții. Ordinea corectă: întâi cifrele și ofertele comparate, apoi actele, apoi dosarul.

01Obligatorii prin lege

PAD — polița de asigurare împotriva dezastrelor naturale, pentru orice locuință, cu sau fără credit. Acoperă trei riscuri: cutremur, inundație și alunecare de teren. Prima este fixă: 130 lei pe an pentru locuințele din materiale rezistente (tip A, despăgubire maximă 100.000 lei) și 50 lei pe an pentru cele din materiale tradiționale (tip B, 50.000 lei). Lipsa ei se amendează cu 100–500 lei.

RCA — asigurarea de răspundere civilă auto, pentru orice vehicul înmatriculat. Acoperă pagubele pe care le faci altora, nu mașina ta.

02Cerute de bancă sau de finanțator

Asigurarea facultativă a locuinței: la un credit ipotecar, banca o cere pe toată durata creditului, pentru că locuința e garanția. Acoperă incendiu, explozie, furtună, pagube produse de apă și altele, peste ce acoperă PAD. Despăgubirea merge, de regulă, întâi către bancă (polița e cesionată).

CASCO: nu e obligatorie prin lege, dar la leasing și la creditul auto finanțatorul o cere pe durata contractului, pentru că mașina e garanția.

Asigurarea de viață: nu e obligatorie prin lege. Unele bănci o cer la creditele mari sau oferă o dobândă mai mică dacă o ai. Întreabă cât costă pe lună și cât scade dobânda — abia apoi vezi dacă merită.

03Drepturile tale

• Banca îți poate cere o asigurare, dar nu te poate obliga să o cumperi de la ea: poți veni cu o poliță de la alt asigurător, cu acoperire echivalentă.
• Costul asigurărilor obligatorii pentru credit intră în DAE — așa le compari corect între oferte.
• Poți cere oricând detaliile poliței: ce acoperă, ce exclude, cum se plătește prima (lunar sau anual) și ce se întâmplă dacă renunți.

01Cele trei cutii

• Întâi tu (20 %): fondul de urgență, plata anticipată a creditelor scumpe, economiile pentru obiective — puse deoparte în ziua salariului, printr-un transfer automat.
• Nevoi (50 %): chiria sau rata la casă, utilitățile, mâncarea de acasă, transportul, asigurările, ratele existente.
• Dorințe (30 %): ieșirile, abonamentele, vacanțele, hainele peste strictul necesar — tot ce ai putea tăia o lună fără să se dărâme nimic.

02Cum o îndoi, cinstit

• Ai rate mari? Rata intră la nevoi. Dacă nevoile trec de 50 %, nu „trișezi” mutând rata la datorii — vezi ce poți tăia din dorințe până revii la 50 %, sau dacă o refinanțare are sens.
• Venit variabil? Bugetezi pe luna slabă, nu pe cea bună. Ce vine în plus merge la economii.
• Încă nu ai fond de urgență? Primele luni, cei 20 % merg integral acolo, până ai 3–6 luni de cheltuieli de nevoi puse deoparte.

03Înainte de orice credit nou

Un credit nou e o cutie de „nevoi” care se deschide pentru ani de zile. Dacă rata nouă te duce peste 50 % la nevoi sau îți mănâncă cei 20 % de economii, răspunsul nu e automat „nu” — dar e un semn că suma sau perioada trebuie regândite. Calculatorul nostru îți arată cât poți susține; planificatorul îți arată unde ești acum.