Creditul ipotecar, pe înțeles: ce întrebi înainte să semnezi

01Dobândă fixă sau variabilă?

Dobânda fixă rămâne aceeași pe o perioadă stabilită în contract (de regulă 3, 5 sau 10 ani), apoi trece la variabilă. Plătești, de obicei, puțin mai mult la început pentru liniștea că rata nu se mișcă.

Dobânda variabilă la creditele în lei se calculează ca IRCC + marja băncii. IRCC este indicele de referință publicat de Banca Națională o dată la trei luni, pe baza tranzacțiilor dintre bănci; marja e partea fixă a băncii, scrisă în contract. Când IRCC urcă, urcă și rata ta; când coboară, coboară și ea.

Întrebarea corectă nu e „care e mai bună?”, ci „cât aș putea duce rata dacă dobânda crește cu 2–3 puncte?”. Dacă răspunsul te sperie, perioada fixă mai lungă e felul tău de a cumpăra predictibilitate. Și mai întreabă: ce dobândă se aplică după perioada fixă și cum se calculează.

02Avansul: cât trebuie și de ce contează

La un credit în lei, avansul minim este 15 % din valoarea imobilului, după regulile Băncii Naționale, dacă nu ai deja o locuință în proprietate. Dacă ai deja o locuință, avansul minim urcă la 25 %. La creditele în euro, avansul minim este 20 % dacă ai venituri în euro și mai mare dacă nu ai.

Avansul nu e doar o condiție: un avans mai mare înseamnă o sumă împrumutată mai mică, deci o rată mai mică și, la multe bănci, o dobândă puțin mai bună. Pune în calcul că, pe lângă avans, ai de plătit notarul, evaluarea imobilului și taxa de analiză a dosarului — bani care nu intră în credit.

03DAE: cifra care adună tot

DAE (dobânda anuală efectivă) este costul total al creditului, exprimat ca procent pe an: dobânda, comisioanele băncii și asigurările obligatorii pe care banca le cunoaște la semnare. Două oferte cu aceeași dobândă pot avea DAE diferite, pentru că una are comision de analiză sau o asigurare mai scumpă.

Când compari oferte, compară DAE la aceeași sumă și aceeași perioadă. Și cere mereu costul total în lei: cât plătești, în total, până la ultima rată.

04Gradul de îndatorare: cât susține venitul tău

Banca adună toate ratele tale lunare — creditul nou, creditele existente, cardurile de credit, ratele la magazine — și le raportează la venitul tău net. Regula Băncii Naționale: ratele nu pot depăși 40 % din venitul net. Pentru prima locuință, dacă nu ai avut niciodată o locuință în proprietate, limita este 45 %.

Exemplu: la un venit net de 9.000 lei și rate existente de 500 lei, mai ai loc pentru o rată de cel mult 3.100 lei (40 %) sau 3.550 lei (45 %, prima locuință). Băncile pot fi mai prudente decât limita legală, mai ales la venituri variabile.

05Costurile de pe lângă credit

• Evaluarea imobilului — făcută de un evaluator agreat de bancă.
• Notarul — contractul de vânzare și ipoteca.
• Taxa de analiză a dosarului, acolo unde există.
• Asigurarea locuinței — cea obligatorie prin lege (PAD) și cea facultativă, cerută de bancă pe toată perioada creditului.
• Asigurarea de viață — nu e obligatorie prin lege; unele bănci o cer sau o răsplătesc cu o dobândă mai mică. Ai dreptul să vii cu o poliță de la alt asigurător, cu acoperire echivalentă.

06Ce întrebi, pe scurt

1. Care e perioada cu dobândă fixă și ce dobândă vine după?
2. Care e DAE și costul total, pentru suma și perioada mea?
3. Ce comisioane sunt: analiză, administrare, rambursare anticipată?
4. Ce asigurări îmi cereți și pot veni cu a mea?
5. Ce se întâmplă dacă vreau să plătesc mai repede?

Noi punem aceste răspunsuri pe masă, pentru fiecare ofertă comparată, în aceleași unități. Tu hotărăști.